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1. 一轉眼,長達8天的國慶假期已經剩下了最后一天,“銀十”首周也悄無聲息地過去,留給銷售部門完成年初指標的時間越來越少,各種折扣、優惠終于開始冒頭,恒大、龍湖、華潤、招商等一眾房企紛紛在十一之前就拋出9.5-9.8折的橄欖枝。
看到這里,你會覺得我的標題在扯淡,樓市一面倒向賣方市場,漲從何來?
沒錯,煙臺二手房市場開年連降直到上月才將將剎住腳步,新房的去化和網簽量似乎也算不是很理想,5W+的庫存,直到最后一周才有些回過神的“金九”,無一不在說明今年的樓市看起來波瀾不驚。
但換個角度,你會發現這樣一件事:改善住宅越來越多,剛需定位越來越迷,簡單上車的機會越來越少。
比起樓盤單價大漲,這種暗搓搓得拉升門檻,同樣值得關注。
2. 相比起房價一夜翻番的2016年,今年房價的暗漲明顯大不相同,這種變化在網友們關注最高的萊山核心區和幸福新城,表現最為明顯,而近兩個月首開的項目中,兩個區域各占一席,恰好代表了變化的兩個方向。
高層,95-125㎡的面積段,三居……三盛·汝悅銘著從產品設計來講,定位在剛需和首改之間是沒跑的,然而1.45萬/㎡的均價卻是打破了大多數人對剛需的預期。當然,你可以說煙臺一中要建幸福分校,芝罘中學也在規劃之中,幸福新城未來可期,而且緊鄰芝罘城芯,三盛值得這個價格。
然而無獨有偶,在改善項目扎堆的萊山三灘內,也有一個亮明剛需身份的項目——魯商金茂·觀海印象。1.2萬元/㎡的均價在三灘區域內確實很美好,萊山的環境、交通、配套資源也的確都是加分項,但考慮到剛需的本質需求,再加上毛坯交付后的裝修成本,比起其他城市的剛需類產品就明顯定位偏高了。
然而這兩個項目的市場表現都很惹眼,讓人不得不承認,盡管煙臺不是一個新房緊俏的城市,卻有著一個剛需稀缺的市場。
3. 變化的另一個方向是改善增多。
在房企高周轉需求的驅使下,高低配已經成為市場主流策略,純高端住區并不被大多數開發商列入考慮范疇,而國慶假期三天前剛開盤的融創·壹品卻打出了這個賣點。
盡管看到小高層+疊拼,很多人還是會覺得有高低配的影子在,但全線產品均在150㎡以上的面積段注定這是一個純粹的改善社區。無論是脫胎于綠城的產品設計,還是融創一直以來都很突出的產品力,又或是山海路所在的伴山南這個新時代富人區,都讓融創·壹品1.5萬元/㎡的均價顯得很容易接受,畢竟剛需的價格都已經達到了1.2-1.4這個區間。但300萬上下的總房款,卻也是一道著實不低的門檻。
而從山海路向東出發,有主打6層闊境洋房的御龍山悅莊,有主打健康和人文、品質并與翡翠長安對標的翡翠觀海,有還未面世單憑地價就吸人眼球的藍光·中南林樾,光是新項目就撐起了煙臺改善半邊天,更別提還有萬光中華城、翡翠長安等一眾老牌改善虎視眈眈。
西邊的開發區同樣有著15.5億拿地的綠城,放不下打造蘭園的執念,三十里堡的萬科已經擺明了“府”系身份……
一邊是剛需向品質靠攏,一頭是改善越來越多。盡管疫情影響下的煙臺樓市折扣與利好頻現,但是市面上推出的便宜房子卻是越來越少。對于買家來說,那些簡單的上車機會,錯過了就是錯過了,再買,必須付出更高的價格。
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